Gayrimenkul yatırımı yaparken veya arsa üzerinde yapılaşmaya gitmeden önce en çok karşımıza çıkan iki kavram vardır: 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı.
Bu iki plan, bir kentin gelişimini, yapılaşma düzenini ve kullanım kararlarını belirleyen şehir planlama araçlarıdır. Ancak amaçları, ölçekleri ve uygulama kapsamları açısından birbirinden oldukça farklıdır.
Bu yazıda, her iki planın tanımını, hukuki dayanaklarını ve yatırım açısından farklarını detaylı biçimde inceleyeceğiz.
🔹 Nazım İmar Planı (1/5000 Ölçekli Plan) Nedir?
Nazım İmar Planı, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8. maddesi uyarınca hazırlanır.
Bu plan, bir yerleşim bölgesinin genel arazi kullanım kararlarını, nüfus yoğunluklarını, ana ulaşım sistemlerini, yeşil alan ve donatı alanlarını belirler.
📍 Özellikleri:
1/5000 ölçekli planlardır, yani makro düzeyde şehir bütününü kapsar.
Planlama yetkisi genellikle büyükşehir belediyelerine aittir.
Yerleşim alanlarının konut, ticaret, sanayi, yeşil alan gibi kullanım türleri belirlenir.
Alt ölçekli planların hazırlanmasına yön verici niteliktedir.
Parsel bazında inşaat hakkı veya yapılaşma koşulları içermez.
⚖️ Hukuki Dayanak:
Nazım planlar, İmar Kanunu madde 8 ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne göre hazırlanır.
Plan kararları belediye meclisi kararıyla onaylanır ve askıya çıkarılarak kesinleşir.
🔹 Uygulama İmar Planı (1/1000 Ölçekli Plan) Nedir?
Uygulama İmar Planı, yine 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8. maddesine göre, nazım plan kararlarına uygun olarak hazırlanır.
Bu plan, arsa bazında yapılaşma koşullarını belirler ve doğrudan ruhsat süreçlerinde esas alınır.
📍 Özellikleri:
1/1000 ölçekli planlardır; yani parsel ve ada düzeyinde ayrıntılıdır.
Emsal (KAKS), Taban Alanı Kat Sayısı (TAKS), bina yüksekliği (Hmax) gibi yapılaşma değerlerini gösterir.
Yapı ruhsatı alınabilmesi için bu planın yürürlükte olması şarttır.
Planlama yetkisi ilçe belediyeleri veya ilgili idareye aittir.
Nazım planla uyumlu olmak zorundadır; aksi halde hukuken geçersiz sayılır.
⚖️ Hukuki Dayanak:
Uygulama imar planı, Nazım plan kararlarını esas alarak hazırlanır ve İmar Kanunu madde 8 ile Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelik kapsamında düzenlenir.
🔹 Nazım ve Uygulama İmar Planı Arasındaki Temel Farklar
| Özellik | Nazım İmar Planı (1/5000) | Uygulama İmar Planı (1/1000) |
|---|---|---|
| Ölçek | 1/5000 | 1/1000 |
| Hazırlayan Kurum | Büyükşehir Belediyesi | İlçe Belediyesi veya ilgili idare |
| Kapsam | Bölgesel düzeyde planlama | Parsel bazında detaylı planlama |
| Amaç | Yerleşim alanlarının genel düzenini belirler | Yapılaşma koşullarını belirler |
| Yasal Dayanak | İmar Kanunu madde 8, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği | Aynı kanun, Plan Yapım Esasları Yönetmeliği |
| Kullanım | Üst ölçekli plan (rehber niteliğinde) | Alt ölçekli plan (uygulamaya esas) |
| İmar Durumu Belgesi | Hazırlanmaz | Hazırlanır |
| Yatırım Etkisi | Uzun vadeli yön belirler | Doğrudan inşaat iznini etkiler |
🔹 Yatırımcı Açısından Önemi
Bir arsa yatırımında sadece imar durumu belgesine bakmak yeterli değildir.
Çünkü Nazım plan değiştiğinde, Uygulama planı da buna göre revize edilir.
Bu durum, arsanın kullanım amacını ve değerini doğrudan etkileyebilir.
🔸 Örnek:
Bir bölge Nazım planda “konut gelişim alanı” iken, Uygulama planında “ticaret + konut karma alan” olarak belirlenmiş olabilir.
Bu durumda inşaat izni alınırken 1/1000 plan dikkate alınır, ancak uzun vadeli yatırım potansiyeli 1/5000 plan kararına bağlıdır.
🔹 Hukuki Süreç ve Plan Değişiklikleri
Plan değişikliği talepleri, İmar Kanunu’nun 8/b maddesi uyarınca ilgili belediyeye sunulur.
Plan değişikliği talebi plan bütünlüğünü bozmayacak şekilde hazırlanmalıdır.
Onaylanan plan, belediye meclisinde kabul edilir, 30 gün askıya çıkarılır, ardından kesinleşir.
Askı süresinde itiraz edilmezse yürürlüğe girer; edilirse idari yargı yolu (İdare Mahkemesi) açıktır.
🔹 Sonuç
Nazım ve Uygulama İmar Planları, bir bölgenin şehirleşme stratejisinin omurgasını oluşturur.
Yatırımcı, arsa satın almadan önce her iki planı da incelemeli, özellikle 1/1000 plan üzerinden yapılaşma koşullarını net olarak öğrenmelidir.
Bu farkları doğru okumak, imar risklerini azaltır ve yatırım değerini güvence altına alır.
🔸 Sık Sorulan Sorular (FAQ)
1. Nazım İmar Planı değişirse, uygulama planı da değişir mi?
Evet. Nazım plan değişikliği, alt ölçekli planların da revizyonunu gerektirir.
2. Sadece 1/5000 plan varsa inşaat yapılabilir mi?
Hayır. Yapı ruhsatı için 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nın yürürlükte olması gerekir.
3. Plan değişikliğine kim itiraz edebilir?
İlgili taşınmazın maliki veya meşru menfaati olan kişiler askı süresi içinde yazılı olarak itiraz edebilir.
