Gayrimenkul alım-satım süreçlerinde tapu kaydı incelendiğinde karşınıza çıkabilecek en önemli uyarılardan biri şerhtir. Tapuda şerh olması, o taşınmazla ilgili bir sınırlama, kısıtlama veya uyarı olduğu anlamına gelir. Peki bu tam olarak ne anlama gelir? Tapuda şerh ne demek? Satışa engel midir? Ne zaman kaldırılır?
Bu yazımızda, tapuda şerh nedir, hangi durumlarda karşımıza çıkar, satışa etkisi ve şerh kaldırma süreci gibi merak edilen soruları detaylı şekilde yanıtlıyoruz.
Tapuda Şerh Ne Demek?
Şerh, bir taşınmazın tapu kaydına yapılan ve o taşınmazla ilgili belirli bir durumu ya da hakkı resmi olarak gösteren açıklamadır.
Şerhler, gayrimenkulün üçüncü kişilere satılmasını engelleyebilir, sınırlayabilir veya alıcının bazı haklardan feragat etmesi gerektiğini gösterebilir. Bu nedenle tapu alım-satımında şerh kontrolü yapılması şarttır.
📌 Kısaca:
Şerh = Tapuya yazılan uyarı, kısıtlama ya da hak bildirisidir.
Tapuda Hangi Tür Şerhler Bulunur?
Tapu siciline işlenen şerhler farklı amaçlarla yapılabilir. En sık karşılaşılan şerh türleri şunlardır:
1. Satışa Engel Teşkil Eden Şerhler
- Aile konutu şerhi
- Haciz şerhi
- İhtiyati tedbir kararı
- İpotek (bir tür teminat şerhi)
2. Bildirici / Bilgilendirici Şerhler
- Sözleşmeden doğan alım hakkı
- Kiracı şerhi
- Taşınmaz üzerindeki irtifak hakları
- Proje geliştirme veya müteahhit sözleşmesi şerhi
Tapudaki Şerh Satışı Engeller mi?
Bu sorunun cevabı şerhin türüne bağlıdır.
| Şerh Türü | Satışa Etkisi |
|---|---|
| Aile Konutu Şerhi | Eşin rızası olmadan satış yapılamaz |
| Haciz veya İhtiyati Tedbir | Satış yapılamaz, işlem engellenir |
| Kiracı Şerhi | Satış yapılabilir ama kiracının hakkı devam eder |
| Alım veya Ön Alım Hakkı | Hak sahibine bilgi verilmeden satış yapılamaz |
| Müteahhit Şerhi (Kat Karşılığı) | Alıcı, mevcut inşaat sözleşmesini kabul eder |
Bu nedenle tapuda şerh varsa, satış öncesi detaylı inceleme yapılmalı ve gerekiyorsa şerhin kaldırılması sağlanmalıdır.
Aile Konutu Şerhi Nedir?
Aile konutu şerhi, eşlerin birlikte yaşadığı konutun tek bir eş adına kayıtlı olması durumunda tapuya konulan bir güvence şerhidir. Bu şerh sayesinde konut;
- Eşin izni olmadan satılamaz, kiralanamaz, ipotek edilemez.
- Alım yapacak kişi, karşı tarafın eşinin onayını almak zorundadır.
- Tapu müdürlüğü, eşin yazılı rızasını satış sırasında talep eder.
Haciz ve İhtiyati Tedbir Şerhi
Eğer bir borçtan dolayı mahkeme kararı ya da icra takibi varsa, taşınmazın üzerine haciz veya ihtiyati tedbir şerhi konabilir. Bu durumda:
- Satış yapılamaz.
- Tapu devri mümkün değildir.
- Önce borç tahsil edilmeli veya mahkeme kararı kaldırılmalıdır.
Tapuda Şerh Olup Olmadığı Nasıl Kontrol Edilir?
Tapuda şerh olup olmadığını öğrenmek için aşağıdaki yöntemler kullanılabilir:
- Tapu Sicil Müdürlüğü’nden Tapu Kaydı (Takbis) Almak
- E-devlet üzerinden Web Tapu sistemine giriş yapmak
- Gayrimenkul danışmanınızdan güncel tapu kayıt örneği istemek
Tapu kaydında “beyanlar” ya da “şerhler” bölümünde belirtilen ifadeler dikkatle incelenmelidir.
Tapudaki Şerh Nasıl Kaldırılır?
Tapudaki şerhin kaldırılması için izlenecek yol, şerhin türüne göre değişir:
- Aile konutu şerhi için eşin yazılı rızasıyla tapu müdürlüğüne başvuru yapılır.
- Haciz şerhi için borç ödenir, icra müdürlüğü kaldırma yazısı gönderir.
- İhtiyati tedbir için mahkemeden kararın kaldırılması gerekir.
- Kiracı şerhi veya sözleşme şerhi için hak sahibinin onayı gerekir.
Şerh kaldırıldıktan sonra tapu kaydında güncelleme yapılır ve taşınmaz “şerhsiz” hale gelir.
Şerhli Tapu Alınır mı?
Bazı şerhler alıcı açısından büyük risk oluşturmaz. Örneğin kiracı şerhi varsa, bu sadece “kiracı tahliyesi” açısından sizi etkiler. Ancak haciz, tedbir veya aile konutu gibi şerhler varsa, bu tapular alınmamalı veya çok dikkatli işlem yapılmalıdır.
Bu nedenle:
✔️ Satın almadan önce mutlaka tapu kaydı detaylı incelenmeli
✔️ Gerekirse avukata veya gayrimenkul danışmanına danışılmalı
✔️ Şerh varsa, kaldırılmadan satışa girilmemeli
Sonuç: Şerhli Tapu, Bilinçli Alıcı İçin Sorun Değil
Tapuda şerh, her zaman bir engel değildir; ancak bilgi ve dikkat gerektirir. Hangi tür şerhin ne anlama geldiğini bilmek, sizi ileride oluşabilecek hukuki sorunlardan korur.
Gayrimenkul alım-satımında uzman bir danışmanla çalışmak, tapu kayıtlarının doğru yorumlanması ve şerhlerle ilgili doğru adımlar atılması açısından büyük avantaj sağlar.
Unutmayın: Şerhli tapu risk içerir, ama bilgi ve uzmanlıkla yönetilebilir.
