Tapu İptal Davası ve Tescil Davası Nedir?
Hukuki Sebepler, Zamanaşımı ve Yargıtay Uygulamaları
Türkiye’de gayrimenkul mülkiyeti, Anayasa ve Türk Medeni Kanunu (TMK) ile güvence altına alınmış en kutsal haklardan biridir. Ancak, tapu sicilinde yapılan işlemler her zaman hukuka veya gerçek duruma uygun olmayabilir. Hile, hata, ehliyetsizlik veya mirastan mal kaçırma gibi nedenlerle mülkiyet hakkının hukuka aykırı olarak el değiştirdiği durumlarda, “Tapu İptal ve Tescil Davası” devreye girer.
Bir gayrimenkul danışmanı olarak, mülk alım-satım süreçlerinde karşılaşabileceğiniz en büyük risklerden biri olan bu davaların teknik detaylarını, hukuki dayanakları ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ışığında ele alıyoruz.
1. Davanın Hukuki Dayanağı: “Yolsuz Tescil” Kavramı
Gayrimenkul hukukunun temelini Türk Medeni Kanunu (TMK) oluşturur. Kanunun 1023. maddesi “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” dese de, bu koruma sınırsız değildir.
TMK Madde 1025 açıkça şunu belirtir: “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.”
Buradaki teknik terim **”Yolsuz Tescil”**dir. Bir tescilin geçerli olabilmesi için; geçerli bir hukuki sebep (satış sözleşmesi vb.) ve tescil talebi gereklidir. Eğer bu ikisinden biri sakatsa, tescil yolsuzdur ve dava sebebidir.
2. En Sık Karşılaşılan Tapu İptal Nedenleri ve Teknik Detaylar
Uygulamada ve Yargıtay kararlarında en çok karşılaşılan 4 ana başlık şunlardır:
A. Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma)
Türkiye’de en sık görülen dava türüdür. Miras bırakanın (Muris), mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla, aslında bağışlamak istediği gayrimenkulü tapuda satış yapmış gibi göstermesidir.
Hukuki Dayanak: Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun 01.04.1974 tarih ve 1/2 sayılı kararı.
Teknik Detay: Burada “Görünürdeki İşlem” (Satış) muvazaa nedeniyle geçersizdir. “Gizli İşlem” (Bağış) ise şekil şartına (resmi senet) uyulmadığı için geçersizdir. Sonuç olarak tapu iptal edilir.
B. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması
Taşınmaz sahibinin verdiği vekaletnameyi kullanan vekilin, vekalet verenin yararına değil, kendi veya başkasının yararına işlem yapmasıdır.
Sadakat Borcu: Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 506 gereği vekil, sadakat ve özen borcuna aykırı davranamaz.
Zarar Unsuru: Vekil, gayrimenkulü rayiç bedelin çok altında bir bedelle üçüncü bir kişiye satarsa ve üçüncü kişi ile vekil arasında işbirliği (el ve işbirliği) varsa, tapu iptal edilebilir.
C. Hata, Hile ve İkrah (İrade Sakatlığı)
Mülk sahibinin iradesinin sakatlandığı durumlardır.
Hile (Aldatma): Satıcının, gayrimenkulün nitelikleri veya değeri konusunda kandırılması.
İkrah (Korkutma): Kişinin canı veya mal varlığına yönelik tehdit ile tapu devrine zorlanması.
Hukuki Süre: Bu durumlarda, hata veya hilenin öğrenildiği tarihten itibaren 1 yıl içinde dava açılmazsa işlem geçerli sayılır (Hak düşürücü süre).
D. Aile Konutu Şerhi Nedeniyle İptal
TMK Madde 194 gereği, eşlerden biri, diğer eşin “açık rızası” olmadan aile konutu olarak kullanılan gayrimenkulü satamaz veya ipotek ettiremez.
Teknik Detay: Tapuda “Aile Konutu Şerhi” olmasa bile, gayrimenkulün fiilen aile konutu olduğu ispatlanırsa ve alıcının bunu bilmesi gerekiyorsa (iyiniyetli değilse), satış iptal edilebilir.
3. Yargılama Usulü, Görevli Mahkeme ve Yetki
Tapu iptal davaları, usul hukuku açısından katı kurallara tabidir.
Görevli Mahkeme: Dava konusunun değerine bakılmaksızın Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Yetkili Mahkeme (Kesin Yetki): Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) madde 12 gereği, gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. (Örneğin; İstanbul Beşiktaş’taki bir ev için dava Çağlayan Adliyesi’nde açılır).
Davacı: Hakkı zedelenen, tapuda malik görünmesi gereken kişi veya mirasçıları.
Davalı: Tapu kütüğünde o an mülk sahibi olarak görünen kişi.
Önemli Not (İhtiyati Tedbir): Bu tür davalarda, dava süresince gayrimenkulün üçüncü kişilere satılmasını önlemek için mahkemeden “İhtiyati Tedbir” talep edilmesi hayati önem taşır. Aksi takdirde mülk, iyiniyetli bir üçüncü kişiye satılabilir ve dava konusuz kalabilir (TMK 1023 koruması devreye girer).
4. Zamanaşımı Süreleri
Emlak profesyonellerinin en çok dikkat etmesi gereken husus zamanaşımıdır, çünkü sebebe göre değişir:
Muvazaa (Mal Kaçırma): Herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur. İspatlandığı her an açılabilir.
İrade Sakatlığı (Hile, Hata): Sakatlığın öğrenildiği tarihten itibaren 1 yıl, her halükarda işlem tarihinden itibaren 10 yıl.
Genel Kural: Kanunda özel bir süre belirtilmemişse, ayni haklara ilişkin davalarda 10 yıllık genel zamanaşımı süresi (TBK 146) uygulanır.
5. Alıcılar İçin: “İyiniyetli Üçüncü Kişi” Olmak
Bir emlakçı olarak müşterinizi korumanın yolu, onun “İyiniyetli Üçüncü Kişi” statüsünde kalmasını sağlamaktır. TMK 1023’e göre; tapu siciline güvenerek mülk edinen kişinin kazanımı korunur. Ancak Yargıtay, “Hayatın olağan akışı” kriterine bakar.
Gayrimenkulü değerinin çok altında aldıysa,
Satıcı ile alıcı arasında akrabalık veya ticari bağ varsa,
Satış işlemi çok kısa süre içinde defalarca el değiştirdiyse, Mahkeme alıcının “kötü niyetli” olduğuna hükmeder ve tapuyu iptal eder.
Sıkça Sorulan Sorular (FAQ Schema)
Soru 1: Tapu İptal ve Tescil Davası ne kadar sürer? Cevap: Davanın karmaşıklığına, toplanacak delillere, tanık dinlenmesine ve bilirkişi incelemelerine göre değişmekle birlikte; yerel mahkeme süreci ortalama 1.5 – 3 yıl sürmektedir. İstinaf ve Yargıtay aşamaları ile bu süre uzayabilir.
Soru 2: Tapu iptal davası açarken harç ne kadardır? Cevap: Bu davalar “nispi harca” tabidir. Yani gayrimenkulün dava tarihindeki keşif değeri üzerinden binde 68,31 oranında harç ödenir. Dava açılırken bu harcın dörtte biri peşin alınır.
Soru 3: Satılan evin değeri tapuda düşük gösterilmişse tapu iptal edilir mi? Cevap: Sadece bedelin düşük gösterilmesi (bedelde muvazaa) tek başına tapu iptal nedeni değildir; bu daha çok vergi hukukunu ilgilendirir. Ancak bu durum, “Muris Muvazaası” veya “Vekilin Görevi Kötüye Kullanması” iddialarında güçlü bir delil olarak kullanılır.
Soru 4: İmar uygulamasından (Şuyulandırma) kaynaklı tapu iptali olur mu? Cevap: Evet. Belediyelerin yaptığı 18. Madde uygulamalarının İdare Mahkemesi tarafından iptal edilmesi durumunda, buna dayalı oluşan tapu kayıtları da “Yolsuz Tescil” haline gelir ve düzeltilmesi gerekir.
Sonuç: Profesyonel Danışmanlık Yasal Güvencedir
Tapu iptal davaları, gayrimenkul hukukunun en karmaşık alanıdır. Bir mülkü satın alırken sadece fiziksel özelliklerine değil, “Hukuki Geçmişine” de bakmak gerekir.
Biz [Marka/Adınız], portföyümüze aldığımız tüm mülklerin tapu kayıtlarını, şerh ve beyanlar hanesini titizlikle inceliyor; riskli gördüğümüz, hukuki ihtilaf potansiyeli taşıyan mülkleri satışa sunmuyoruz. Yatırımlarınızı güvence altına almak için şeffaf ve hukuk odaklı emlak danışmanlığı hizmetimizden yararlanabilirsiniz.
