Gayrimenkul yatırımı yapanların ya da bir arsayı miras yoluyla devralanların karşılaştığı en önemli işlemlerden biri “ifraz”dır. Peki ifraz nedir? Bir arsa nasıl bölünür? Bu işlem nasıl ve hangi şartlarda yapılır?
Bu yazımızda, arsa bölme işlemi olan ifraz hakkında merak edilen tüm detaylara yer veriyoruz. Yasal dayanaklar, süreç adımları, avantajlar ve dikkat edilmesi gereken noktaları sizin için derledik.
İfraz Nedir?
İfraz, bir taşınmaz malın (arsa veya arazinin), resmi ve yasal yollarla birden fazla parsele bölünmesi işlemidir. Türk Medeni Kanunu ve 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre, ifraz işlemi yalnızca imar planına uygun olarak yapılabilir.
📌 Kısaca:
İfraz = Bir tapunun birden fazla tapuya ayrılmasıdır.
Örneğin, 2.000 m² büyüklüğündeki bir arsayı 4 adet 500 m² parsel haline getirmek istiyorsanız, ifraz işlemi yaptırmanız gerekir.
Hangi Durumlarda İfraz Yapılır?
İfraz işlemi genellikle şu amaçlarla yapılır:
- Miras paylaşımı sırasında arsanın kardeşler arasında bölünmesi
- Yatırım amacıyla büyük bir arsanın daha küçük parseller halinde satılması
- İnşaat projeleri öncesinde arsanın planlamaya uygun hale getirilmesi
- Ortak mülkiyetin sona erdirilmesi veya sınırların netleştirilmesi
İfraz İçin Gerekli Şartlar Nelerdir?
Her arsa ifraz edilemez. Bunun için bazı hukuki ve teknik şartların sağlanması gerekir:
✅ İmar planına uygunluk: Parselasyon işlemi, belediye veya il özel idaresi tarafından onaylı imar planına uygun olmalıdır.
✅ Asgari parsel büyüklüğü: Her bölünen parça, ilgili bölgedeki minimum imar parseli büyüklüğüne uymalıdır.
✅ Yola cephe: Her yeni parselin imar yoluna cephesi olmalıdır.
✅ Kadastro haritasında yer almalı: Parsel, kadastro haritasında tanımlanmış olmalıdır.
✅ Tapu üzerinde takyidat olmamalı: İpotek, haciz gibi engelleyici şerhler bulunmamalıdır.
İfraz İşlemi Nasıl Yapılır?
İfraz işlemi aşağıdaki adımlarla gerçekleştirilir:
1. Belediyeye Başvuru (Ya da İl Özel İdaresi)
İlk olarak, arsanın bağlı bulunduğu belediyeye veya belediye yoksa il özel idaresine ifraz talebiyle başvurulur.
2. Harita Mühendisi ile Çalışma
Yetkili bir harita mühendisi, bölünmek istenen arsanın ifraz krokisini ve aplikasyon krokisini hazırlar.
3. İmar Durum Belgesi Alınır
Belediyeden imar durum belgesi alınarak arsanın hangi koşullarda bölünebileceği görülür.
4. Encümen Onayı
Hazırlanan dosya belediye encümenine sunulur ve resmi onay alınır.
5. Tapu Müdürlüğüne Bildirim
Encümen kararı, ilgili Tapu Müdürlüğü’ne iletilir. Her yeni parsel için ayrı ayrı tapular çıkarılır.
İfraz İşlemi Ne Kadar Sürer?
İfraz süresi; belediyenin yoğunluğuna, teknik evrakların tamlığına ve bölgenin imar durumuna bağlı olarak 2 haftadan 2 aya kadar sürebilir. Belgelerde eksiklik varsa süreç uzayabilir.
İfraz Masrafları Nelerdir?
İfraz işlemi bazı masrafları da beraberinde getirir:
- Harita mühendisi ücreti
- Belediyeye ödenecek harçlar
- Tapu döner sermaye ve tescil masrafları
- Noter ve e-devlet belgeleri
Tahmini toplam maliyet 2025 yılı itibarıyla ortalama 10.000 – 25.000 TL arasında değişebilir (bölgeye ve parsel sayısına göre).
İfrazın Avantajları Nelerdir?
✔️ Büyük parseli değerli küçük parsellere çevirme imkânı
✔️ Satışı kolaylaştırır – küçük arsalar daha çok alıcıya hitap eder
✔️ Yatırımda esneklik sağlar – istenilen boyutta arsa sunulabilir
✔️ Miras paylaşımında adaleti sağlar
Dikkat Edilmesi Gerekenler
⚠️ Parseller imar planına aykırı şekilde bölünürse işlem reddedilir.
⚠️ İmar planı olmayan yerlerde ifraz yapılamaz.
⚠️ Arazinin tarla ya da bağ vasfında olması durumunda Tarım İl Müdürlüğü izni gerekebilir.
⚠️ Her parselin yola cephesi yoksa, onay alınamaz.
Sonuç: İfraz, Doğru Ellerde Değer Kazandırır
İfraz işlemi, hem yatırımcı hem de mülk sahipleri için önemli fırsatlar sunan bir yöntemdir. Ancak bu süreci doğru uzmanlıkla ve dikkatli planlamayla yürütmek gerekir.
Eğer arsanızı bölerek değerlendirmek, satışa sunmak veya miras paylaşımı yapmak istiyorsanız, profesyonel destek almak doğru bir başlangıç olacaktır.
