Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişiye belirli oranlarda ait olduğu mülkiyet türüdür. Her hissedar, arsanın veya taşınmazın tamamı üzerinde payı oranında hak sahibidir. Hissedarlar paylarını devredebilir, satabilir veya paylaşım (ifraz ve taksim) talep edebilir.
🧭 Hisseli Tapu Nedir?
Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla malike ait olduğunu gösteren mülkiyet türüdür. Tapu senedinde taşınmazın tamamı tek parsel olarak görünür, ancak malik hanesinde birden fazla isim yer alır.
Bu mülkiyet şekli, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 688-700. maddeleri arasında düzenlenmiştir.
Kanun, hisseli mülkiyeti iki ana başlıkta ele alır:
- Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet):
Her hissedarın payı belirli olup arsanın tamamı üzerinde ortak mülkiyet hakkı vardır.
Örneğin 1.000 m²’lik bir arsada üç ortak bulunuyorsa ve payları eşitse, her biri 1/3 hisseye sahiptir. Ancak bu paylar parselin fiziksel bölümü değil, hukuki payı temsil eder. - Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet):
Özellikle miras yoluyla edinilen taşınmazlarda görülür. Hissedarların bireysel payları belirli değildir; taşınmaz ortak bir bütün olarak mirasçılara aittir.
Herhangi bir satış veya paylaşım işlemi için tüm mirasçıların oybirliği gerekir.
🧾 Tapuda Hisseli Olmanın Sonuçları
- Her hissedar, arsanın tamamı üzerinde payı oranında hak sahibidir.
- Hissedarlar, ortak kullanım alanlarını diğerlerine zarar vermeyecek şekilde kullanabilir.
- Hisse oranı, arsa değerine doğrudan etki eder.
- Tapuda “hisse payı” örneğin 1/4, 1/8, 3/16 gibi oranlarla gösterilir.
⚖️ Hisseli Tapuda Satış Nasıl Yapılır?
1. Paylı (Müşterek) Mülkiyette Satış
Hissedar, kendi payını dilediği kişiye satabilir. Ancak ön alım (şufa) hakkı gereği, diğer hissedarlara satış önceliği tanınır.
Bu hak, TMK madde 732-733 uyarınca düzenlenmiştir.
Şufa hakkı (ön alım):
- Hissedar, hissesini üçüncü kişiye sattığında, diğer hissedarlar aynı bedelle o hisseyi satın alabilir.
- Bu hak, satışın öğrenilmesinden itibaren 3 ay, satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde kullanılabilir.
- Şufa davası, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
2. Elbirliği (İştirak) Mülkiyetinde Satış
Bu mülkiyet türünde hissedarlar, tek başına satış yapamaz.
Tüm ortakların birlikte işlem yapması gerekir.
Örneğin miras kalan bir tarlada 5 mirasçı varsa, hisseler tek tapuda “elbirliği” olarak görünür.
Birinin payını satabilmesi için diğer dört kişinin rızası ve imzası gerekir.
📜 Hisseli Tapuda Paylaşım (Taksim) Süreci
Hissedarlar, ortak taşınmaz üzerindeki paylarını ayırmak isteyebilir.
Bu sürece taksim (ayrıştırma) veya ifraz denir.
1. Rızai Taksim (Anlaşmalı Paylaşım):
- Hissedarlar kendi aralarında yazılı anlaşma yaparak tapuda paylaşım talebinde bulunabilir.
- Eğer imar koşulları uygunsa, her hissedar adına ayrı tapular oluşturulabilir.
- Tapu müdürlüğü ve belediye imar mevzuatına uygunluğu kontrol eder.
2. Mahkeme Yoluyla Taksim (Dava Yoluyla Paylaşım):
- Hissedarlar arasında anlaşma sağlanamazsa, ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu) açılır.
- Mahkeme, taşınmazın ayrılabilir olup olmadığını bilirkişiyle tespit eder.
- Ayrılabiliyorsa fiili taksim, mümkün değilse satış yoluyla paylaşım kararı verilir.
- Satıştan elde edilen bedel, hisse oranlarına göre dağıtılır.
🏘️ Hisseli Tapularda İnşaat Yapılabilir mi?
Hisseli tapuda inşaat yapmak teknik olarak mümkündür ancak tüm hissedarların yazılı izni gerekir.
Belediye, inşaat ruhsatı başvurularında mülkiyet muvafakati talep eder.
Aksi takdirde inşaat izni verilmez.
Ayrıca, hisseli arsalarda yapılan yapılar:
- Kat mülkiyeti kurulamayan,
- Elektrik, su, doğalgaz aboneliğinde sorun yaşanabilen,
- Tapuda ayrı bağımsız bölüm gösterilemeyen yapılardır.
Bu nedenle yatırım açısından riskli mülkiyet türü sayılır.
⚙️ Hisseli Tapunun Avantaj ve Dezavantajları
✅ Avantajları:
- Ortak yatırım maliyetini düşürür.
- Büyük arsaların alınmasını kolaylaştırır.
- Kimi zaman imar uygulaması öncesi fırsat yaratabilir.
❌ Dezavantajları:
- Satış ve inşaat işlemlerinde ortak onayı gerekir.
- Ön alım hakkı nedeniyle alıcılar çekimser kalabilir.
- Uyuşmazlık halinde dava süreçleri uzun sürebilir.
- Kat mülkiyeti kurulamaması, finansman ve tapu işlemlerini zorlaştırır.
🧾 Hisseli Tapuda Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Tapu kayıtlarını ve hisse oranlarını netleştirin.
- Hissedarlarla yazılı mutabakat sağlayın.
- Satın almadan önce ön alım hakkı riskini araştırın.
- Mümkünse, hisseyi değil ayrılmış parseli tercih edin.
- İleride sorun yaşamamak için bir gayrimenkul hukukçusuna danışın.
🏁 Sonuç: Hisseli Tapu Yatırım Öncesi İncelenmelidir
Hisseli tapu, özellikle miras veya ortak yatırım sonucu sıkça karşılaşılan bir mülkiyet şeklidir.
Ancak bu tür taşınmazlarda satış, paylaşım ve yapılaşma süreçleri bireysel tapulara göre daha karmaşıktır.
Yatırım öncesinde hukuki durumun, imar koşullarının ve hissedar ilişkilerinin netleştirilmesi büyük önem taşır.
❓ Sık Sorulan Sorular
Soru 1: Hissedar, payını istediği kişiye satabilir mi?
Cevap: Evet, ancak diğer hissedarların ön alım (şufa) hakkı vardır. Satış sonrası dava açabilirler.
Soru 2: Hisseli tapuda ev yapılabilir mi?
Cevap: Tüm hissedarların yazılı izni alınmadan inşaat yapılamaz.
Soru 3: Hissedarlar anlaşamazsa ne olur?
Cevap: Mahkemeye başvurularak ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılabilir.
