İmar Yolu Nedir?
İmar yolu, bir şehir veya bölgedeki ulaşım ve ulaşılabilirlik planlarını belirleyen, imar planında karayolu, cadde veya sokak olarak ayrılmış alanlardır.
Bu yollar, şehirleşme planı içinde belirlenir ve genellikle 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı üzerinde net biçimde gösterilir.
Yani, bir bölgede “imar yolu geçecek” dendiğinde, bu alanın gelecekte kamusal bir yol haline getirileceği anlamına gelir.
🏠 İmar Yolu Geçen Arsa Ne Demek?
Bir arsanın imar planında bir kısmı veya tamamı “yol” olarak planlanmışsa, o arsa imar yolu geçen arsa olarak adlandırılır.
Bu durum, taşınmazın imar planında kamusal kullanım alanına (örneğin yol, park, yeşil alan vb.) dönüştürülmesi demektir.
Dolayısıyla bu alanda inşaat yapmak, ruhsat almak veya kalıcı yapı kurmak mümkün değildir.
📌 Örnek:
Bir arsanızın toplam alanı 1.000 m² olsun.
Eğer imar planında 200 m²’si yol olarak ayrılmışsa, bu kısmı belediyeye terk etmeniz gerekir ve kullanım hakkınız o bölüm için ortadan kalkar.
⚖️ İmar Yolu Geçen Arsada Mülkiyet Durumu
Tapulu bir taşınmazın üzerinden imar yolu geçtiğinde, o taşınmazın mülkiyeti teknik olarak sizde kalır. Ancak plan yürürlüğe girdikten sonra imar uygulaması (örneğin 18. madde uygulaması) yapılırsa, bu alanın terki (belediyeye devri) gerekir.
Bu işlem sonucunda:
Yol olarak ayrılan bölümün tapusu belediye veya kamu adına tescil edilir.
Geriye kalan kısım (örneğin 800 m²) sizin tapulu mülkünüz olarak kalır.
Ancak imar uygulaması tamamlanana kadar, bu alan üzerinde işlem yapmak kısıtlıdır.
🧭 Arsanın Değeri Artar mı, Azalır mı?
Bu soru yatırımcıların en çok merak ettiği konudur.
Yanıt: Duruma göre hem artabilir, hem azalabilir.
💹 Değer Artışı Olası Durumlar
Bazı durumlarda imar yolu geçmesi avantaj yaratabilir:
Ulaşılabilirlik artar: Yol geçen arsalar, çevreye göre daha kolay ulaşılabilir hale gelir.
Altyapı gelişir: Yol ile birlikte altyapı (su, elektrik, kanalizasyon) gelir.
Bölge değerlenir: Yol projeleri genellikle şehirleşmenin öncüsüdür; uzun vadede bölgeye talep artar.
Ticari potansiyel oluşur: Ana cadde veya bağlantı yolu üzerinde kalan arsalar ticari yapılaşmaya uygundur.
Bu gibi durumlarda arsa değer kazanabilir.
📉 Değer Azalması Olası Durumlar
Bazı durumlarda ise tam tersi olur:
Arsanın bir kısmı yola gider: Örneğin 1000 m² arsanın 400 m²’si yola ayrılırsa, elinizdeki kullanım alanı azalır.
Yapılaşma izni azalır: İnşaat yapılabilecek net parsel küçülür, emsal düşer.
Kamulaştırma riski doğar: Belediyenin projeyi hayata geçirmesi halinde kamulaştırma yapılabilir.
Uzun bekleme süresi: Plan uygulanana kadar arsa üzerinde işlem yapamazsınız.
Bu durumlarda arsanın piyasa değeri düşebilir.
🧾 Kamulaştırma Süreci Nasıl İşler?
Eğer yol projesi kısa vadede uygulanacaksa, belediye ya da Karayolları Genel Müdürlüğü tarafından kamulaştırma yapılır.
Kamulaştırma süreci şu şekilde işler:
Belediye kararı alınır.
Taşınmaz bedeli tespit edilir.
Bedel teklif edilir ve anlaşma sağlanır.
Anlaşma olmazsa mahkeme kararıyla kamulaştırma yapılır.
Yol alanı kamu adına tescil edilir.
Bu durumda, mülk sahibi kamulaştırma bedelini alır ancak arsanın o bölümü üzerindeki mülkiyet hakkını kaybeder.
📍 Yatırımcılar İçin Tavsiyeler
İmar durum belgesini mutlaka alın.
Tapuda arsa olarak görünen bir taşınmazın üzerinde yol, park, yeşil alan vb. bulunabilir.
Belediyeden alınacak “İmar Durumu Belgesi” bunu açıkça gösterir.1/1000 ölçekli planı inceleyin.
Parselinizin üzerinden geçen yolun genişliği, yönü ve fonksiyonu çok önemlidir.Eğer sadece küçük bir kısmı yoldaysa, kalan alan üzerinde yeni imar parseli oluşturmak mümkün olabilir.
Kamulaştırma planı yakınsa, belediye ile ön görüşme yaparak süreci hızlandırabilirsiniz.
Spekülatif yatırım yapmayın.
İmar yolu geçecek diye söylentilerle fiyat yükselen bölgelerde dikkatli olun; resmi planları görmeden yatırım yapmayın.
✅ Sık Sorulan Sorular (FAQ Schema)
❓ 1. İmar yolu geçen arsada ev yapılır mı?
Hayır. İmar planında “yol” olarak ayrılan bölgeye inşaat ruhsatı verilmez. Bu alanda yapılaşma yapmak yasal değildir.
❓ 2. İmar yolu geçmesi kamulaştırma anlamına mı gelir?
Henüz değil. Ancak imar uygulaması veya yol projesi yürürlüğe girdiğinde belediye kamulaştırma yapabilir.
❓ 3. Arsamın küçük bir kısmı yola denk geliyor, ne yapmalıyım?
Belediyeye başvurarak kalan alan için imar parseli oluşturma veya yeni plan revizyonu talep edebilirsiniz.
❓ 4. İmar yolu geçen arsanın değeri düşer mi?
Kısa vadede düşebilir; ancak yol tamamlandığında ulaşım kolaylığı sayesinde uzun vadede değer artışı görülebilir.
❓ 5. Bu arsayı satabilir miyim?
Evet, satabilirsiniz. Ancak alıcıya imar planındaki durumu açıkça belirtmek gerekir; aksi halde hukuki sorumluluk doğabilir.
📈 Sonuç: Her İmar Yolu Değer Kaybı Değildir
İmar yolu geçen bir arsa, ilk bakışta olumsuz gibi görünse de doğru bölge ve planlama ile uzun vadede değer kazanabilir.
Ancak yatırım yapmadan önce mutlaka imar planı, kadastro paftası ve belediye plan notlarını incelemek gerekir.
Unutmayın; gayrimenkulde bilgi ve analiz, en büyük kazancı getirir.
