Gayrimenkul dünyasında, taşınmazların mülkiyeti kadar kimin fiilen kullandığı da önemlidir. Bazı durumlarda bir kişi bir taşınmazın tapulu sahibi olmayabilir ama uzun yıllardır o taşınmazı kullanıyor olabilir. İşte bu gibi durumlarda devreye zilliyetlik kavramı girer.
Peki zilliyetlik nedir? Sahiplik ile arasındaki fark nedir? Hangi durumlarda zilliyet hakkı doğar ve hukuken ne anlama gelir? Bu yazımızda, özellikle tarla, arsa, köy arazisi ve tapusuz taşınmazlar söz konusu olduğunda oldukça kritik bir kavram olan zilliyetliği tüm yönleriyle açıklıyoruz.
Zilliyetlik Nedir?
Zilliyetlik, bir mal veya taşınmaz üzerinde fiili hâkimiyeti, yani kullanma ve tasarruf etme yetkisini ifade eder. Türk Medeni Kanunu’na göre, zilliyetlik bir taşınmazın tapulu mülkiyetine sahip olmak anlamına gelmez, ancak o taşınmazı kullanan ve yöneten kişi olarak kabul edilirsiniz.
📌 Kısaca tanım:
Zilliyetlik = Tapu sahibi olmadan bir taşınmaz üzerinde fiilen kullanımda bulunmak.
Zilliyetlik Sahiplik (Mülkiyet) Anlamına Gelir mi?
Hayır. Zilliyetlik = kullanım hakkı, mülkiyet = yasal sahiplik anlamına gelir. Bir kişi tapu kaydında malik görünmese bile, fiilen bir taşınmazı yıllardır kullanıyor olabilir. Bu durum hukuken “zilyet” (zilliyetlik sahibi) olarak tanımlanır.
Karşılaştırma:
| Özellik | Zilliyetlik | Mülkiyet (Tapulu Sahiplik) |
|---|---|---|
| Hukuki Dayanak | Fiili kullanım | Tapu ve resmi kayıt |
| Hak Sahibi | Kullanıcı (zilyet) | Malik (resmi sahibi) |
| Satış Yetkisi | Yok | Var |
| Müdahale Koruması | Belirli sınırlar içinde var | Tam koruma |
Hangi Durumlarda Zilliyetlik Oluşur?
Zilliyetlik, birçok farklı şekilde ortaya çıkabilir. Özellikle aşağıdaki durumlarda sıkça karşılaşılır:
- Miras kalan ancak tapusu alınmamış taşınmazlar
- Tapusuz arazilerde uzun süreli fiili kullanım
- 2B veya hazine arazilerinde uzun süreli işgal
- Kiracı, emanetçi, tarla kullanıcısı
- Kadastro tespiti yapılmamış köy yerleşimleri
Bu durumlarda kişi malın sahibi olmasa da zilliyet sayılır.
Zilliyetlik Nasıl Kazanılır?
Zilliyetlik, fiilen taşınmaza el koyma veya kullanıma başlama ile doğar. Bu fiili kullanımın başkasının izniyle olup olmadığı, zilliyetliğin türünü belirler:
- Asli zilliyetlik: Taşınmazı kendi adına, malik gibi kullanmak.
- Türev zilliyetlik: Malik veya asli zilyet tarafından geçici kullanım hakkı verilmesi (örneğin kiracı).
- Ortak zilliyetlik: Birden fazla kişinin aynı malı birlikte kullanması (örneğin kardeşler).
Zilliyetliğin Hukuki Koruması Var mıdır?
Evet. Türk Medeni Kanunu’na göre zilliyetlik hukuki koruma altındadır. Bir kişi uzun süredir kullandığı bir taşınmaza izinsiz şekilde müdahale edildiğinde, mahkemeye başvurarak “zilliyetliğin korunması davası” açabilir.
Bu davalar şu durumlar için geçerlidir:
- Bir başkası zilliyetlik hakkınızı ihlal ettiyse
- Taşınmazı izinsiz işgal ettiyse
- Zilliyetliğiniz rızanız dışında sona erdirildiyse
Mahkeme, zilliyetliği haksız şekilde ihlal eden kişiye müdahaleyi durdurma ve tazminat ödemesi yönünde karar verebilir.
Zilliyetlikten Mülkiyet Kazanılabilir mi?
Evet. Belirli koşullar oluştuğunda zilliyetlikten mülkiyete geçiş mümkündür. Buna “zamanaşımı yoluyla mülkiyet edinimi” denir.
Şartları:
- 15 yıl boyunca taşınmazı malik gibi fiilen kullanmak
- Bu süre içinde kimsenin mülkiyet hakkına itiraz etmemesi
- Kötü niyetli olmamak (bilerek başkasının malını gasp etmemek)
- Tapusuz veya kadastro dışı bir taşınmaz olması
Bu şartlar oluştuğunda kişi mahkemeye başvurarak, “tespit ve tescil davası” açabilir ve zilliyetliğe dayalı tapu çıkarabilir.
Zilliyetliğin Gayrimenkul Satışına Etkisi
Zilliyet olan kişi, resmi tapu sahibi olmadığı için gayrimenkulü satamaz. Ancak fiili kullanım hakkını devredebilir. Bu da çoğu zaman “el yazısıyla senet”, “tanıkla anlaşma” gibi dayanağı zayıf sözleşmelere konu olur. Bu tür satışlar, alıcı açısından yüksek risk taşır.
Öneri:
Eğer bir taşınmazı satın almayı düşünüyorsanız, sadece fiilen kullanan kişiye değil, resmi tapu kaydında malik olarak görünen kişiye ulaşmanız gerekir.
Zilliyetlik ile İlgili En Sık Sorulan Sorular
❓ Zilliyetlik belgesi var mı?
Hayır. Zilliyetlik resmi bir belgeye değil, fiili kullanıma dayanır. Ancak bazı köylerde muhtarlık veya eski belediyeler “zilliyetlik belgesi” vermiş olabilir. Bunlar resmi belge niteliği taşımaz.
❓ Devlet arazisinde zilliyetlik olur mu?
Evet. Hazine, orman veya 2B arazisinde yıllardır kullanım varsa zilliyetlik doğabilir. Ancak bu durum, devletin mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz. Satın alma hakkı ancak devlet tarafından tanınırsa gerçekleşir.
❓ Zilliyetlik hakkı mirasçılara geçer mi?
Evet. Zilliyetlik hakkı da miras yoluyla intikal eder. Ancak her mirasçının fiilen kullanımı sürdürmesi gerekir.
Sonuç: Zilliyetlik Bilinçli Kullanıldığında Hak Doğurur
Zilliyetlik, Türkiye’de özellikle kırsal bölgelerde oldukça yaygın görülen bir durumdur. Tapusuz taşınmazlarda kullanım hakkı olan zilyetlerin, zamanla hukuki mülkiyet hakkı kazanma potansiyeli vardır. Ancak bunun için gerekli şartların oluşması ve yasal sürecin doğru yürütülmesi gerekir.
Gayrimenkul yatırımı yaparken veya kullanımda olduğunuz bir taşınmaz için hak iddia ederken, zilliyetlik kavramını iyi anlamak ve gerektiğinde hukuki danışmanlık almak büyük önem taşır.
